Début 2025, Ryan a décroché un sésame rare à Genève: un appartement de 4 pièces. Venu de Gland, il s’attendait à ce que son budget logement augmente. À 2700 francs par mois, la facture est effectivement salée.
Un élément va rendre la pilule encore plus difficile à avaler. Lorsqu’il est informé du montant payé par le précédent locataire, comme le prévoit la loi, il découvre que le loyer s’élevait à 1270 francs. Le tarif a plus que doublé. Ryan se demande “ce qui justifie une augmentation aussi massive, surtout qu’à notre connaissance, il n’y a pas eu de travaux de rénovation entre le précédent locataire et nous”.
Ce cas n’est pas exceptionnel et révèle la réalité du marché des loyers libres genevois. Sur dix appartements qui ont changé de locataire depuis 2015, quatre ont augmenté d’au moins 20%, selon des données — portant sur près de 20’000 logements — fournies par l’Office cantonal de la statistique.
Deux sur dix se sont même envolés de plus de 50%. Autrement dit, là où un occupant payait 2000 francs mensuels, son successeur en déboursera 3000, ou plus.
L’offre et la demande
Les milieux immobiliers évoquent souvent les baux très anciens pour justifier ces hausses massives. Pourtant, dans ces statistiques, nous avons exclu tous les biens dont le contrat initial datait d’avant l’an 2000.
Diane Barbier-Mueller est députée libérale-radicale au Grand Conseil et administratrice de la régie immobilière Pilet & Renaud. Elle se dit surprise par ces statistiques: “Ces hausses de plus de 50% m’étonnent. À mon sens, il n’y a pas beaucoup d’appartements où de telles augmentations sont possibles. Ceux-là étaient certainement sous-évalués, je rappelle qu’il y a quand même une loi de l’offre et de la demande. Les locataires ne sont pas prêts à payer n’importe quoi.”
Le propriétaire va vouloir augmenter l’état locatif pour gagner et non perdre de l’argent
Un avis que ne partage pas Ryan: “Après six mois de recherches et de multiples candidatures, on n’a pas eu tellement le choix, on a pris celui qui était disponible, même si on trouvait le loyer très élevé.” Effectivement, le nombre de biens disponibles est très faible dans le canton, avec un taux de vacance de 0,46% en 2024, trois fois moins que le taux d’un marché réputé sain.
La recherche de rendements
Selon Diane Barbier-Mueller, le problème de ce marché n’est pas à chercher du côté des propriétaires privés. Tout d’abord, elle affirme que “45% des immeubles sont en mains d’entités publiques”, citant un article d’immobilier.ch.
Pour l’élue PLR, il est légitime que les propriétaires augmentent les loyers pour les faire correspondre au marché. Elle cite par exemple “les caisses de pension, propriétaires de 20% du parc, qui doivent pouvoir verser les rentes qu’on leur impose”. De manière générale, lorsqu’un propriétaire achète un immeuble, “le taux de rendement est très bas, donc il va vouloir augmenter l’état locatif pour gagner et non perdre de l’argent”.
Les gains des propriétaires
Les propriétaires d’immeubles risquent-ils vraiment de se retrouver dans le rouge sans ces hausses? Prenons un autre exemple. Au 28 de la route des Acacias, les changements de bail ont aussi fait grimper les tarifs, selon des informations récoltées par la RTS. L’immeuble, construit en 1959, a été racheté en 2002 par la société immobilière Investis, qui a la particularité de publier des comptes assez détaillés.
Le montant déboursé pour acquérir ce bien: 2,65 millions de francs. Aujourd’hui, Investis encaisse 600’000 francs de loyers par année, selon le rapport 2023 de la société. Même en déduisant les charges (inférieures à 40% des loyers perçus – à l’échelle du groupe), le retour sur investissement semble très confortable. Sans compter que le bâtiment est estimé aujourd’hui à 14,5 millions par son propriétaire, soit 5,5 fois son prix d’achat. De quoi compenser les rénovations, devisées à un peu plus de 1,1 million selon la demande de travaux, réalisées ces dernières années.
La société possède environ 2000 logements à louer à Genève. Nous avons pu effectuer le même exercice pour dix de ses immeubles, avec des résultats comparables. Questionnée sur le rendement de ces biens, Investis répond: “Nous ne prenons pas position sur le rendement net de chaque bien immobilier.”
Quant à la justification des hausses de loyer de plus de 50%, la société assure que “les quelques changements de locataires dans notre parc immobilier entraînent des ajustements modérés, conformément aux dispositions légales”.
“La loi de la jungle”
La question des rendements est au coeur du problème, relève Christian Dandrès, conseiller national socialiste, interrogé sur le cas de Ryan. “L’intérêt que le bailleur est en droit d’obtenir du locataire est beaucoup trop élevé, 2% de plus que les banques qui font des prêts hypothécaires. Actuellement, cela fait 3,5% d’intérêts nets sur l’argent placé dans l’immeuble, un placement absolument sans risque”, explique l’élu genevois, également membre de l’Asloca, l’association de défense des locataires. “Aucune Suissesse ou Suisse n’obtient cela avec son compte épargne”, ajoute-t-il.
Les logements sont devenus des produits financiers spéculatifs plutôt qu’une réponse à un besoin fondamental
Mais le problème ne s’arrête pas là puisque “ce calcul n’intervient que si le locataire conteste le loyer au début du bail. Sinon, ce sera la loi du marché, donc la loi de la jungle, partout en Suisse, mais en particulier dans des villes comme Genève. Le bailleur imposera des rendements extraordinairement élevés. Les logements sont devenus des produits financiers spéculatifs plutôt qu’une réponse à un besoin fondamental”. L’avocat rappelle au passage que les nouveaux locataires ont seulement 30 jours, après signature du bail, pour contester le loyer, si celui-ci a augmenté de plus de 10%.
Des centaines de millions de loyers en plus
Au final, en dehors des quelques exemples que nous avons trouvés, il reste difficile d’y voir clair dans les comptes des propriétaires. Pour les locataires en revanche, le poids des hausses de loyer est parfaitement tangible. En ce qui concerne les 7500 appartements de notre échantillon qui ont changé de locataire entre 2015 et 2024, la facture est passée de 131 à 155 millions de francs par an.
Par extrapolation à l’ensemble du parc immobilier, le surcoût annuel liés à ces augmentations dépasse probablement les 150 millions annuels, rien qu’entre 2015 et 2024.
Source : RTS, 14.03.25